Guadagnare con gli affitti: scopri le città con rendimenti oltre il 4%!

Il mercato degli affitti in Italia sta per subire importanti modifiche. Per coloro che possiedono una seconda abitazione o stanno considerando un investimento immobiliare per trarne profitto, l’affitto rimane una fonte di guadagno costante, con prospettive di crescita.

Il governo di Giorgia Meloni è al lavoro per ristabilire un equilibrio nel mercato abitativo, agendo in particolare sulla proporzione tra locazioni brevi e affitti a lungo termine, attualmente percepiti come troppo inclinati verso le prime. Si discute di aumentare la cedolare secca al 26% per le locazioni brevi, mentre si propone di mantenere l’imposta al 21% per l’unica casa affittata e al 26% per più immobili affittati. In aggiunta, si considera la riduzione dell’aliquota sugli affitti a lungo termine al 15-16% rispetto al 21% attuale. Per quanto riguarda le morosità, è stato proposto un disegno di legge per accelerare e semplificare le procedure.

Se implementate, queste misure potrebbero incrementare l’offerta di affitti a lungo termine o incentivare l’acquisto di immobili da affittare. Nel 2024, le transazioni di seconde case hanno toccato quota 270 mila, un numero destinato a crescere. Ma quali sono i rendimenti attuali degli affitti nelle maggiori città italiane?

Rendimento degli affitti in Italia: un’opzione stabile

La media degli ultimi dieci anni mostra un ritorno annuale di circa il 4%. «È un rendimento modesto, ma l’investimento residenziale è sicuro e orientato al lungo termine», commenta Francesca Zirnstein, direttrice generale di Scenari Immobiliari. «Il mercato italiano», a confronto con altri paesi europei, «rimane un rifugio sicuro, soprattutto se si sceglie con oculatezza la localizzazione».

Milano, Roma e i centri universitari

L’analisi dei rendimenti medi annuali nelle principali città mostra una situazione variegata. Milano si conferma al vertice: nonostante i prezzi elevati per metro quadro, i canoni di locazione sono alti e in crescita annua (5,3%). Segue Roma, con valori immobiliari alti e canoni ancora superiori. Oltre ai due principali centri economici, spiccano anche le città universitarie e turistiche come Firenze e Bologna. «Le città con università offrono sempre sicurezze», afferma Zirnstein. «Università solide creano una domanda abitativa costante e un indotto che beneficia il mercato immobiliare. Milano, Roma, Bologna, Firenze, ma anche Napoli o Bari sono esempi di questo fenomeno: dove c’è un eccellente sistema universitario, di solito c’è anche un buon mercato del lavoro».

Altre città minori emergono come interessanti nel lungo termine. Ravenna, per esempio, si sta sviluppando grazie alla logistica, mentre nel Triveneto la domanda abitativa è spinta dal settore manifatturiero. Anche Catania e Salerno potrebbero presentare buone opportunità nel settore residenziale: i contesti, in particolare quello siciliano, sono unici anche se non privi di potenziale.

Genova, Torino e l’importanza della localizzazione

Tra i mercati emergenti più promettenti nelle grandi città, Genova e Torino si distinguono. Entrambe hanno mostrato un rendimento lordo medio del 4% negli ultimi dieci anni, un equilibrio tra costi e ritorni. «Genova ha avuto delle difficoltà, ma oggi offre valori immobiliari attrattivi rispetto alla qualità e alla posizione. La città si sta rinnovando e il porto, il retroporto e i fondi Pnrr per i comuni portuali stanno creando nuove opportunità», spiega Zirnstein.

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Per quanto riguarda Torino, «le compravendite sono in aumento dopo anni di stagnazione e i prezzi restano competitivi. Il patrimonio immobiliare è vasto e di qualità, e anche qui il sistema universitario gioca un ruolo chiave». Anche Napoli mostra un buon potenziale, nonostante sia molto variegata: ci sono quartieri di alto livello e aree che necessitano di interventi strutturali. Bari, invece, sta vivendo una fase di rinascita, favorita dall’aumento del turismo, dal miglioramento della qualità della vita e dall’arrivo di nuove sedi aziendali che hanno scelto la città come hub nel Sud Italia, portando molti lavoratori in città. «Sarà essenziale monitorare l’effettivo impatto dei flussi di ritorno dal Nord: da soli non sono sufficienti per creare un mercato solido, ma rappresentano un segnale positivo», conclude Zirnstein.

La redditività finale di un investimento immobiliare non dipende solo dalla città, ma anche dalla zona. «Preferirei il semicentro: oggi i quartieri semicentrali offrono il miglior equilibrio tra qualità abitativa, servizi e prezzi ancora accessibili», dichiara la direttrice generale di Scenari Immobiliari. «Scuole, trasporti e servizi efficienti alimentano la domanda e mantengono stabili i valori immobiliari».

Incremento dei canoni di locazione e rendimenti in crescita

L’incremento dei canoni osservato nell’ultimo anno indica una crescita dei rendimenti. Nei primi sei mesi del 2025, i canoni di locazione sono aumentati del 5,5%, arrivando a 14,3 euro al metro quadrato, secondo i dati di Immobiliare.it. In questo periodo, i costi degli affitti sono cresciuti più del doppio rispetto ai prezzi delle abitazioni. A luglio, secondo Idealista, le locazioni hanno visto un ulteriore aumento dello 0,3%, raggiungendo in media 14,9 euro al metro quadrato, il valore più alto mai registrato dal portale dal 2012.

L’aumento dei canoni di locazione contribuisce a sua volta ai ritorni da locazione, che in alcune grandi città possono superare il 7% se si considerano i contratti a lungo termine. Già nel secondo semestre dello scorso anno, i guadagni lordi annuali dalle locazioni per un bilocale erano saliti in media al 5,8%, secondo le stime dell’Ufficio studi di Tecnocasa. Anche in questo caso, l’aumento è stato sostenuto dall’incremento dei canoni in quei mesi. La spinta ai rendimenti è proseguita nel corso del 2025. Secondo i dati aggiornati in estate dal centro studi dell’Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi (Aigab), il rendimento medio lordo annuo di un bilocale in locazione con contratto a lungo termine ha superato in media il 6%. (riproduzione riservata)