Una ricerca presentata a un convegno nazionale mette in luce un paradosso: l’Italia ha un ampio patrimonio abitativo inutilizzato, ma nelle grandi città la domanda resta sprovvista di soluzioni accessibili. Secondo lo studio di Confindustria Assoimmobiliare e Assonime, intervenire sull’esistente potrebbe ridurre rapidamente il deficit di alloggi nelle aree urbane più richieste.
I centri urbani più dinamici segnano un buco annuo medio di circa 150mila abitazioni, con punte particolarmente intense a Roma e Milano. Oggi la Capitale necessita di circa 39.300 unità abitative e Milano di 34.600; le proiezioni al 2040 prevedono un ridimensionamento del gap, ma entrambe resterebbero in testa alla classifica con circa 26.800 e 20.100 alloggi annuali ancora mancanti.
Perché il problema è urgente
La pressione sulla casa in grandi poli come Roma e Milano non è solo questione di numeri: pesa sulle scelte di mobilità dei giovani, sui costi di gestione delle imprese e sulla capacità delle città di attrarre talenti. L’indagine sottolinea come la domanda sia molto concentrata in poche metropoli, mentre ampie porzioni del patrimonio immobiliare nazionale rimangono non occupate.
Le leve che spingono la domanda
- Immigrazione dall’estero: flussi che alimentano la richiesta di abitazioni nelle città maggiori.
- Trasferimenti interni: arrivi netti da altre regioni che accentuano la domanda urbana.
- Mobilità lavorativa: cambi di residenza legati a opportunità professionali e reddito.
- Studenti e giovani fuori sede: domanda specifica e persistente nelle aree universitarie e metropolitane.
Milano, ad esempio, combina una forte domanda da immigrazione (circa 17.600 unità) con un saldo interno positivo vicino a 12.000 e una consistente platea di giovani in cerca di alloggio (circa 14.000). A Roma i numeri assoluti sono ancora più elevati, con quasi 20.000 unità collegate all’immigrazione e 16.000 alla domanda giovanile.
Partire dall’esistente conviene
Lo studio osserva che il nodo non è solo costruire nuovo; è soprattutto far funzionare ciò che già esiste. Il patrimonio di abitazioni non occupate in Italia è particolarmente ampio: basti pensare che, secondo i ricercatori, rimettere sul mercato e riqualificare anche una frazione minima di questi immobili potrebbe colmare ampiamente il fabbisogno. In termini pratici, bastano interventi mirati su una quota modesta dello stock inutilizzato per avere un impatto significativo sull’offerta.
| Città | Fabbisogno annuo attuale | Proiezione 2040 | Coefficiente di riusabilità |
|---|---|---|---|
| Roma | 39.300 | 26.800 | 0,55 |
| Milano | 34.600 | 20.100 | 0,60 |
| Bologna | – | – | 0,58 |
| Firenze | – | – | 0,55 |
| Reggio Calabria | – | – | 0,32 |
| Palermo / Catania / Messina | – | – | 0,33–0,35 |
I coefficienti indicano che nelle città del Centro-nord una quota più ampia di immobili non occupati è effettivamente recuperabile e trasformabile in offerta, mentre nel Mezzogiorno molte unità formalmente disponibili non si traducono in case accessibili.
Freni alla riqualificazione: cosa blocca gli investimenti
Secondo operatori e analisti, non è tanto la carenza di capitali in assoluto quanto l’insieme di ostacoli che rende le operazioni complesse e costose. Tra le criticità più ricorrenti:
- Tempi autorizzativi lunghi e imprevedibili, che scoraggiano i capitali meno pazienti.
- Quadri regolatori disomogenei: definizioni e normative di studentato o senior housing variano molto da Comune a Comune.
- Problemi gestionali e urbanistici che limitano la replicabilità su scala nazionale.
- Allontanamento di capitali “pazienti” (assicurazioni, fondi pensione) dal settore living, con conseguente difficoltà a finanziare progetti a lungo termine.
La relazione suggerisce che ridurre le incertezze procedurali e armonizzare le regole locali potrebbe rendere più appetibile il settore per investitori istituzionali, favorendo l’ingresso di una pluralità di capitali.
Per il legislatore e per gli amministratori locali la scommessa è dunque duplice: semplificare le regole e rendere operativa l’offerta esistente, oltre a disegnare meccanismi che richiamino capitale paziente. È un passaggio cruciale se l’obiettivo è rendere le città più abitative senza dipendere esclusivamente da nuova edilizia.
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Giornalista esperto, Alessandro Bianchi guida il lettore nell’attualità italiana e internazionale con passione e precisione. Il suo approccio didattico rende l’informazione accessibile a tutti.