Nel mercato residenziale italiano il nuovo costa sistematicamente di più: la forbice media è di circa 1.100 euro al metro quadro a favore delle abitazioni di nuova costruzione, una differenza che sta rimodellando scelte di acquisto, progetti di rigenerazione urbana e politiche abitative. I dati emergono dall’ultima analisi di Immobiliare.it Insights e spiegano perché la domanda di immobili moderni e più efficienti è al centro del dibattito pubblico.
Perché il divario conta oggi
Il premio sul nuovo non è solo una statistica: influisce sull’accessibilità della casa, sui piani di investimento degli operatori e sulle priorità delle amministrazioni locali. Con il rincaro dell’energia e standard più stringenti sul piano ambientale, molte famiglie privilegiano soluzioni più performanti, mentre i grandi centri urbani segnalano carenze nello stock abitativo adeguato ai flussi demografici.
Gap tra nuovo e usato: panorama nazionale e affitti
Su scala nazionale il differenziale di prezzo medio tra immobile nuovo e immobile esistente è pari a 1.100 €/m². Sul fronte della locazione, invece, il vantaggio del nuovo è più contenuto: la media nazionale si attesta intorno a 1,5 €/m² al mese, cifre che incidono direttamente sul budget mensile delle famiglie in affitto.
Le città con le maggiori differenze
I fenomeni locali mostrano però profili molto diversi: in alcune città il nuovo è molto più prezzato rispetto al resto del Paese, mentre in altre il mercato premia soprattutto l’usato per ragioni legate al patrimonio storico e alla conformazione urbana.
| Posizione | Città | Differenza media (€/m²) |
|---|---|---|
| 1 | Genova | ~1.800 |
| 2 | Torino | 1.327 |
| 3 | Monza | 1.266 |
| 4 | Como | 1.222 |
| 5 | Bari | 1.196 |
| 6 | Palermo | 1.130 |
| 7 | Trieste | 1.042 |
| — | Milano | ~360 |
| — | Roma | ~360 |
| — | Napoli | 292 |
In particolare, Genova registra il divario più marcato: il prezzo richiesto per una nuova costruzione arriva quasi a raddoppiare quello di una casa di seconda mano. Il motivo va ricercato nelle aree semicentrali, dove importanti interventi di riqualificazione hanno portato sul mercato unità moderne e molto richieste. Anche sul fronte degli affitti Genova spicca: qui la differenza tra nuovo e usato è prossima agli 8 €/m² mensili, un valore unico nel Paese.
Venezia: il caso contrario
Eccezione notevole è Venezia, dove le quotazioni dell’usato superano quelle del nuovo di circa 38 €/m². Qui pesa la scarsità di nuove costruzioni nel centro storico — aree di pregio il cui prezzo è sostenuto dalla forte domanda — mentre il nuovo tende a concentrarsi in zone come Mestre, con dinamiche e valori differenti.
Come sono cambiati i prezzi dal 2021
Dal 2021 si osserva una spinta significativa sui prezzi delle abitazioni nuove: l’aumento medio nazionale supera il 31%. Alcuni territori hanno registrato rialzi ancora più accentuati, con Taranto (+44,1%), Palermo (+39,1%) e Padova (+35,4%) ai vertici.
Il segmento dell’usato è cresciuto meno: +10,3% in media nel Paese, ma con eccezioni. Messina e Taranto hanno segnato cali rispettivi del -3,4% e -1,4%. Tra le città dove l’usato è aumentato di più figurano Trieste (+48,9%), Padova (+36,6%) e Treviso (+30,4%).
Conseguenze pratiche per acquirenti e inquilini
- Accessibilità: il premio sul nuovo alza la soglia d’ingresso per chi cerca la prima casa, spingendo alcuni acquirenti verso l’usato o verso periferie meno costose.
- Investimenti: operatori e investitori valutano sempre più interventi di rigenerazione urbana per creare prodotto nuovo dove la domanda lo premia.
- Politiche pubbliche: i numeri rendono prioritari incentivi per l’edilizia efficiente e interventi che aumentino lo stock abitativo nelle città sotto pressione demografica.
- Affitti: la differenza di prezzo sul mercato locativo resta limitata in molte città, ma in alcuni centri — soprattutto al Sud e a Genova — il nuovo guadagna valore anche in termini di canone.
In sintesi, la forbice tra nuovo e usato non è uniforme: varia a seconda della morfologia urbana, delle politiche locali e degli interventi di riqualificazione. Per chi sta valutando acquisto o locazione, conoscere questi scarti a livello locale è ormai fondamentale per orientare decisioni e aspettative.
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Giornalista esperto, Alessandro Bianchi guida il lettore nell’attualità italiana e internazionale con passione e precisione. Il suo approccio didattico rende l’informazione accessibile a tutti.